porady budowlane

SZAKAL

temat nr 308-1456

czytano 698 razy

Jak sprawdzić jakość domu przed jego zakupem?

Bardzo proszę o poradę na co zwracać uwagę przy zakupie domu typu „klocek” z lat 80. aby nie kupić przysłowiowego kota w worku.

Jerzy Bogdan Zembrowski

2019-12-16

Każdy dom przed zakupem - niezależnie od czasu jego istnienia, powinien mieć wykonaną ocenę stanu technicznego - właśnie, by kupujący miał jasność co do zakresu koniecznych robót remontowych przywracających poprawny stan techniczny. Nie mylić z zakresem robót wykończeniowych.

Zakres zagadnień do sprawdzenia obejmuje:

Ściany zewnętrzne: Grubość i materiały użyte. Wilgotność ścian - szczególnie przy podłodze na gruncie oraz pod stropem najwyższej kondygnacji i wokół okien i drzwi. Istnienie pęknięć i ich lokalizacja. Pionowość i płaszczyznowość. Samozamykanie drzwi.
Ściany wewnętrzne: Grubość i materiały użyte. Wilgotność ścian - szczególnie przy podłodze na gruncie oraz pod stropem najwyższej kondygnacji. Istnienie pęknięć i ich lokalizacja. Pionowość i płaszczyznowość. Samozamykanie drzwi.
Nadproża: Istnienie pęknięć. Lekkość w otwieraniu i zamykaniu drzwi.
Fundament i ławy: Konieczna przynajmniej jedna odkrywka sięgająca aż do spodu ław. Stan fundamentów (mur, zaprawa, hydroizolacja, ocieplenie, pęknięcia).
Strop nad piwnicą (jeśli jest): Pęknięcia, korozja.
Strop nad parterem: Pęknięcia, akustyka przy chodzeniu na wyższej kondygnacji.
Strop nad piętrem: Pęknięcia, pleśń.
Dach, więźba, łączniki: Jakość elementów drewnianych (pleśń, pęknięcia, zmurszenia, ślady po kornikach i spuszczelach, jednorodność wymiarów, sztukowania, impregnacja). Mocowanie murłat, przeciwnakrętki, podkładka pod murłatą. Ślady po zaciekach i przeciekach. Pokrycie dachu i jego stan. Zabezpieczenia biologiczne.
Poddasze: Rodzaj termoizolacji, grubość, mocowanie, wilgotność, paroizolacja i wiatroizolacja. Wentylacja dachu.
Hydroizolacje poziome: Pod ławami, na ławach, pod podłogą na gruncie.
Hydroizolacje pionowe: Po obu stronach fundamentów.
Warunki gruntowe: Rodzaj gruntu, poziom wody gruntowej. Możliwość podtopień.
Drenaż: Głębokość położenia. Otulina. Stan studzienek kontrolnych i przepływowych. Drożność. Odprowadzenie wód.
Garaż: Wysokość i szerokość. Szczelność bramy po zamknięciu i położenie po otwarciu - wydawane przy tym dźwięki. Wentylacja. Oświetlenie. Umywalka. Stan posadzki.
Ocieplenie ścian: Grubość i materiał. Wyprawa (pleśń, glony, wykwity, równość, spękania, zacieki).
Ocieplenie fundamentów: Grubość i materiał. Wyprawa (pleśń, glony, wykwity, równość, spękania, zacieki, wysokość nad poziomem terenu).
Schody wewnętrzne i zewnętrzne: Okładzina, pęknięcia, śliskość, mech, glony, konstrukcja, zabezpieczenia, dźwięki przy chodzeniu.
Stolarka okienna i drzwiowa: Pęknięcia, zwichrowania, pionowość, zmatowienia, glony, dźwięki przy otwieraniu, stan uszczelek, samozamykanie, spadki i mocowanie parapetów.
Wentylacja parteru, kuchnia, wc, łazienki: Napływ i odpływ powietrza, ciąg, zapach stęchlizny, otwory wentylacyjne w drzwiach, pleśń, przemarzanie, skraplanie pary na szybach i węgarkach.
Wentylacja poddasza: Napływ i odpływ powietrza, ciąg, zapach stęchlizny, otwory wentylacyjne w drzwiach, pleśń, przemarzanie, zapach w garderobie.
Wentylacja piwnicy, kotłownia: Napływ i odpływ powietrza, ciąg, zapach stęchlizny, pleśń, przemarzanie.
Wentylacja pralni: Napływ i odpływ powietrza, ciąg, zapach stęchlizny, otwory wentylacyjne w drzwiach, pleśń, przemarzanie, miejsce dosuszenia.
Cokół: Materiał (pleśń, glony, wykwity, równość, spękania, zacieki, wysokość nad poziomem terenu).
Elewacja: Płaszczyznowość. Pęknięcia w narożach okien i drzwi. Zacieki, glony i wykwity. Zmiana koloru. Ogólny wygląd.
Kominy: Wyłożenie, pęknięcia, wykwity, glony, sadza.
Tarasy: Stan wykończenia, pęknięcia, spadki, śliskość, balustrady, schody. Położenie względem domu (strony świata). Wyjście na taras.
Łazienka: Pęknięcia glazury, sczernienia fug w pachwinach, wilgotność jastrychu pod terakotą, dylatacje, obudowa kabiny i wanny (możliwość dojścia do serwisowania odpływów). Szybkość odpływu wody z sanitariatów i szybkość napełniania.
Posadzki: Pęknięcia okładzin, sczernienia fug w pachwinach, wilgotność jastrychu. Dylatacje.
Źródło ciepła: Korozja, odgłosy podczas pracy, sterowanie i regulacja, dostęp. Sprawdzić rachunki z całego roku.
Instalacja c.o.: Regulacja przy grzejnikach i na stacji kontrolnej. Smugi na ścianach. Prowadzenie przewodów. Istnienie rozdzielaczy. Odgłosy przy pracy. Załączyć niezależnie od temperatury wewnątrz.
Instalacja wody zimnej: Prowadzenie przewodów. Istnienie rozdzielaczy. Odgłosy przy poborze.
Instalacja wody ciepłej: Prowadzenie przewodów. Istnienie rozdzielaczy. Odgłosy przy poborze, czas napływu do wody ciepłej i jej temperatura. Pojemność zasobnika w kotłowni. Jak często są wymieniane elektrody przeciwkorozyjne.
Instalacja kanalizacyjna: Pęknięcia i zabudowa pionów. Odgłosy przy spuszczaniu wody z sedesu. Szybkość odpływu wody. Wywiewki na dachu z każdego pionu.
Instalacja gazowa: Prowadzenie rur. Lokalizacja kurka głównego i gazomierza. Korozja rur. Łatwość w zamykaniu kurków.
Instalacja elektryczna: Przewody miedziane czy aluminiowe. Lokalizacja puszek. Załączanie przełączników. Kontrolne podłączenia do gniazdek.
Instalacja tel, TV, alarmowa: Sprawdzenie działania każdej.
Odprowadzenie wód z dachu: Drożność rur spustowych i rynien. Sposób odprowadzenia wód. Korozja, spękania, przebarwienia rynien i rur.
Instalacja wody zimnej w ogrodzie: Lokalizacja i drożność wyjść do ogrodu. Ciśnienie na wylocie. Sposób spuszczania wody na zimę.
Sterowanie bramą i furtką: Działanie i kontrola zamknięcia oraz otwarcia.
Skrzynka na listy: Położenie, stan, zamykanie i kontrola zawartości.

Na koniec należy szczegółowo przeczytać Dziennik Budowy oraz protokoły odbioru z czasów budowy - tam wiele cennych informacji się znajdzie (często ukrywanych przez właścicieli). Jak widać jest to nie mały zakres i wymaga wilgotnościomierza. Zbadania powinien dokonać przynajmniej inżynier, a najlepiej specjalista budownictwa.

badania i pomiary porady inwestorom ocena stanu technicznego