porady budowlane

temat nr 308-2591

czytano 541 razy

Mokre plamy na ścianie w kamienicy

Wydawało się, że sprawa prosta i znana od dziesiątek lat. Zalanie mieszkania przez sąsiada. Niestety zetknąłem się z bezmyślnością i dyletanctwem inspektora technicznego i jego „kolegami”. Ale od początku.

Wynajmuję moje mieszkanie, które mieści się na I-piętrze kamienicy nr1. Na moje nieszczęście osoba wynajmująca pokój nie zwróciła uwagi na pojawienie się objawów zalania (liczne purchle, bąble i odparzenia tynku - zdjęcia). Może dlatego, że wystąpiły tuż za łóżkiem. Wobec powyższego dokładnie nie wiem, kiedy pojawiły się pierwsze objawy. Dopiero jak sprzątałem pokój po wyprowadzce lokatora (15.09.2023) zauważyłem je.

Purchle występują na fragmencie jednej ze ścian małego pokoju. Ściana gr. 38cm jest skrajną (nie zewnętrzną) ścianą mojej kamienicy nr1. Do tej ściany przylega też skrajna (nie zewnętrzna) ściana kamienicy nr2, gdzie mieści się mieszkanie sąsiada (potencjalnego sprawcy zalania). Obie ściany, stanowią więc granicę pomiędzy kamienicami. Niestety nie wiem, czy pomiędzy nimi jest jeszcze jakaś dylatacja czy mają ze sobą bezpośredni kontakt. Do przedmiotowej ściany od strony mojego mieszkania przylega pokój, natomiast po stronie sąsiada na I piętrze znajduje się kuchnia. W kuchni, na tej ścianie, jest zlewozmywak, pralka i cała instalacja wodno-kanalizacyjna. Potwierdza to dokumentacja archiwum państwowego (zdjęcia) jak i wizja lokalna obu mieszkań.

Pod moim mieszkaniem znajduje się również mieszkanie o takim samym rozkładzie pomieszczeń tzn. pod moim pokojem jest również pokój mieszkalny. Natomiast pod mieszkaniem sąsiada-sprawcy jest prześwit bramowy łączący wejście od głównej ulicy do podwórka-oficyny (tutaj stoją śmietniki).

Może ważne spostrzeżenie. Podłoga mieszkania sąsiada-sprawcy jest podniesiona w stosunku do mojej o około 80-100cm (zdjęcia). Znaczy to, że te 80-100cm wysokości mojej ściany styka się z zewnętrznym powietrzem prześwitu bramowego (jakby ten fragment jest ścianą zewnętrzną).

Dnia 12.10.2022 wezwałem inspektora technicznego naszego zarządcy. Pooglądał, podrapał się w głowę, porobił mądre miny do swojej niewiedzy i ustalił, że umówi się na wizję lokalną mieszkania sąsiada-sprawcy kamienicy nr2. Poprosiłem o poinformowanie mnie o terminie wizyty u sąsiada, bo chcę uczestniczyć na tym spotkaniu. Po wyjściu z mieszkania pytam inspektora:
- Ja: co miała na celu ta wizyta, skoro nie robił Pan żadnych notatek, zdjęć, pomiarów.
- On: Panie, wystarczy mi co zobaczyłem.

- Ja: zdjęcia sam porobiłem i wyśle Panu, bo pamięć ludzka jest zawodna, a resztę wniosków niech Pan sam wyciągnie.

Jestem załamany taką ignorancją i dyletanctwem inżynierów z uprawnieniami :-(

Złapanie kontaktu z lokatorem-winowajcą zajęło zarządcy 1 miesiąc. W międzyczasie inspektor był u niego w mieszkaniu. Poinformował mnie jedynie, że z lokatorem jest trudny kontakt, bo wszystkiego się zapiera i do niczego nie przyznaje.

Zażądałem wizji lokalnej z moim udziałem i ustalenia do tego czasu jaki jest stan prawny tego lokalu, kto jest właścicielem i przygotowanie polisy ubezpieczeniowej przez lokatora-sprawcę.

Wizja lokalu u sąsiada odbyła się 1 miesiąc później tj. 09.11.2022. Okazało się, że mieszkanie jest komunalne, lokator to taka biedna pijaczyna. ZBiLK (do niego należy przedmiotowy lokal) podobno nie ubezpiecza poszczególny lokali tylko ma ogólne ubezpieczenie kamienicy (części wspólnych). Na przedmiotowej ścianie w jego kuchni znajduje się zlew kuchenny, obok pralka i na całej ścianie biegną instalacje wodno-kanalizacyjne, a przy kominie biegnie pion kanalizacyjny. Niestety całość instalacji jest albo zabudowana, albo zastawiona szafkami w których walają się butelki po piwie i wódce. Pralki też nie dało się odsunąć, bo na niej były stosy butelek po piwie i wódce. Rozmowa z lokatorem bezprzedmiotowa. Informacje do niego nie docierają.
- Ja: miałeś Pan przygotować całą ścianę do wizji lokalnej?
- On: nie potrzeba, bo mam sucho.
- Ja: na jakiej podstawie Pan tak twierdzisz, skoro nie można dostać się do ściany z instalacjami?
- On: widać, że jest sucho.
- Ja: jak masz Pan przeciek i glazurę na ścianie, to woda, chcąc odparować szuka łatwiejszej drogi przez materiały porowate jak tynki i farby, a nie przez glazurę, która jest nienasiąkliwa i słabo przepuszczalna.
- On: to Pan tak twierdzisz. Możesz sobie Pan gadać głupoty, a ja mam sucho i nie mój problem.

Na tym skończyłem "dialog", bo szkoda mojego zdrowia. Zajrzałem jeszcze do pomieszczenia obok, gdzie mieści się łazienka. Poinformowałem go, że również tam jest zła sytuacja ze szczelnością np. brak silikonu wokół brodzika prysznica i liczne ubytki w glazurze na ścianie. Na tym skończyła się wizyta.

Wychodząc z kamienicy zauważyłem, że mieszkanie sąsiada-sprawcy znajduje się nad stropem prześwitu bramowego kamienicy nr2. Prześwit ten występuje pod całą długością jego mieszkania od frontu do podwórka oficyny. Prześwit służy do wywozu śmietników stojących na podwórku oficyny. Tknęło mnie, żeby obejrzeć narożnik na styku ściany i sufitu bramy. Okazało się, że jest tam niewielka brązowa plama pod kuchnią tego sąsiada.

Po wizycie zażądałem od mojego zarządcy, aby w trybie pilnym napisał pismo do ZBiLK celem podjęcia natychmiastowych kroków w celu znalezienia i wyeliminowania przyczyn zalewania, a tym samym powstrzymania degradacji mojej substancji mieszkaniowej jak również części wspólnych nieruchomości. Pismo do ZBiLK zostało wysłane 15.11.2022. Dnia 28.11.2022 wpłynęła odpowiedź od ZBiLK, w którejzobowiązuje lokatora do natychmiastowego zlokalizowania i usunięcia nieszczelności na instalacji wodno-kanalizacyjnej. Niestety do dnia dzisiejszego tj. do dnia 22.02.2023 nie otrzymałem informacji, czy przyczyna zalania została zlokalizowane i usunięta.

W międzyczasie inspektor techniczny z ramienia mojego zarządcy zadzwonił i poprosił o kolejną wizytację mojego lokalu.
- Pytam przez telefon: Po co kolejna wizyta? Ja mam tam lokatora na pokoju i nie mogę ciągle go nachodzić.
- On: Muszę coś sprawdzić i mam kolegę, który coś pomierzy.
- Ja: Ostatnio jak Panu zwróciłem uwagę, że nic Pan nie notujesz i nie mierzysz to się Pan obruszyłeś, a teraz nagle coś …?

W końcu uzgodniliśmy kolejną wizytę na dzień 08.02.2023.

Panowie we dwóch przyszli. Kolega inspektora chyba ważna persona. Szkła okularów jak denka od słoików, inspektor przy nim jakiś taki niegadatliwy, otwiera przed nim drzwi itd. Wchodzimy do pokoju, stajemy przed przedmiotową ścianą no i czekam. Autorytet wyciąga jakiś przedmiot z kieszeni, potem z woreczka. Mówię sobie – może wreszcie ktoś, coś …

Zaczyna zadawać pytania:
- On: kiedy remont był robiony?
- Ja: około 10-12 lat temu.
- On: bo wie Pan, tutaj powinien być tynk renowacyjny i podaje mi jakąś nazwę handlową … bo wie Pan one mają większą porowatość i wówczas to by Panu to się nie stało co się stało, a tak to ma Pan tynk gipsowy i farba …
- Ja: ale przez 10-12 lat problemu nie było to chyba Pana diagnoza jest błędna. Poza tym tynki renowacyjne stosuje się chyba zupełnie w innym celu …!?”
- On: ale teraz żeby to naprawić i nie mieć problemów to trzeba to zastosować + farba o małym oprze dla wilgoci …”
- Ja widzę, że coś mu dzwoni to dopytuję: chodzi Panu o farbę o mały oporze dyfuzyjnym wobec pary wodnej …? A jaki powinna mieć ten opór …”
-On: no taki, żeby łatwo wysychało.
- Ja: proszę Pana. Na jakiej podstawie doradza Pan mi technologie. Najpierw trzeba ustalić przyczynę zawilgocenia, potem ją wyeliminować, a potem przywrócić stan pierwotny, a nie stosować technologię tuszujące zalewanie ściany.
Małym przyrządem z wystającym u góry trzpieniem, zakończonym taką kulką zaczął coś mierzyć. Przyłożył tę kulkę do ściany w miejscu purchla, potem na wysokości +/- 80-100cm w miejscu nieuszkodzonego tynku i zakończył. Oczywiście nie robił żadnych notatek no bo po co!?
- Ja: Czy to jest wilgotnościomierz?
- On: Tak.
- Ja: Co Panu wyszło z tych 2-3 pomiarów?
- On: Nie ma dużej różnicy w wilgotności w miejscu uszkodzenia i powyżej.
- Ja: To znaczy jakie są wyniki?
- On: w normie.
Myślę sobie. Kolejny dyletant …
- Ja: O czym to świadczy?
- On: że już Panu nie zamaka …
- Ja: Czy Pan tak na serio …? Proszę mi powiedzieć w takim razie jakie są Pana wnioski? Czy to jest może podciąganie kapilarne?
- On: no … chyba nie bo są widoczne poziome przerwy między pasami purchli, a tak to byłoby równomiernie zawilgocone. To chyba zła wentylacja i zastawiona ściana łóżkiem.
- Ja: Proszę Pana. Wentylacja i układ mebli są takie same od 30 lat. Poza tym łóżko jest ażurowe, a obok łóżka stoi szafa i tam za nią nie ma purchli. Poza tym obok na tej samej ścianie jest garderoba z zamykaną szafą komandor. Tam też jest wszystko zastawione i tam nie ma takiej sytuacji.
- On: tak, ale tu w pokoju mieszkają ludzie, oddychają itd. …
- Ja: Bzdury Pan opowiadasz. To jest pokój i tutaj zawsze mieszkali ludzie. Poza tym na tej samej ścianie w pokoju obok też mieszkają ludzie. Mają na ścianie szafy, łóżko i tam nie ma problemu z wilgocią. Jak to Pan wytłumaczy?
Cisza …

Ta rozmowa trwała jeszcze jakieś 10 min i nie będę jej przytaczał, bo jest mi wstyd, że musiałem wysłuchiwać i tłumaczyć dwóm inżynierom z uprawnieniami rzeczy jasne i oczywiste, które powinni mieć w małym paluszku. Jedynie padły pomysły o tzw. „przemarzaniu ściany”.

Po wizycie, żeby nie zapomnieć, zrobiłem sobie małe podsumowanie tego co usłyszałem i zapamiętałem z rozmowy. Wnioski jakie na głos wypowiadali (oczywiście nic na piśmie):
• Wykluczone podciąganie kapilarne (brak ciągłości purchli i brak ciągłości podciągania (fragment tynku zdrowego pomiędzy dwoma poziomymi pasami purchli). Dodatkowo podciąganie kapilarne na wysokość +/-8m mało prawdopodobne.
• Mało prawdopodobna choć nie wykluczona kondensacja pary wodnej na fragmencie mojej ściany stykającej się na fragmencie z zewnętrznym powietrzem (różnica poziomów podłóg obu kamienic). Ewentualne przemarzanie (czyt. widoczne purchle), byłyby widoczne na całej długości ściany mieszkania (od frontu do podwórka oficyny). Taka sytuacja nie występuje. Purchle tylko na ścianie jednego pokoju i to na szerokości 80-100cm i wysokości od posadzki 40-50cm.
• Jedyne instalacje wodno-kanalizacyjne, pion kanalizacyjny, pralka i zlewozmywak znajdują się tylko na przedmiotowej ścianie w mieszkaniu sąsiada na I-piętrze. Jest to jedyne źródło wody, a co za tym idzie prawdopodobna przyczyna zalania ściany graniczącej z moim mieszkaniem.
• Dodatkowym argumentem świadczącym o zalaniu tej ściany przez sąsiada-sprawcę jest fakt, że od strony prześwitu bramowego, na połączeniu sufitu i ściany występuje zaciek dokładnie w miejscu kuchni lokatora (sprawcy zalania).

Pomiarów wilgotności ściany w moim mieszkaniu nie znam, bo notatek nikt nie robił.

Mam możliwość wypożyczyć wilgotnościomierz rezystancyjny, ale prosiłbym o wskazówki jak, co i gdzie pomierzyć. Ile tych pomiarów, w jakich odległościach i w jakich okresach? Czy taki wilgotnościomierz można jakkolwiek sprawdzić, czy pokazuje dobre wartości. Nie mam wzorca z Sevres pod Paryżem, żeby porównać wyniki, ale może zna Pan domowe sposoby, aby sprawdzić na jakiś dostępnych materiałach budowlanych (cegła, tynk, drewno)? Może przejść się do pierwszego lepszego z brzegu składu budowlanego i tam dokonać pomiarów? Jakie to powinny być wówczas wartości? Czy są domowe sposoby na sprawdzenie wilgotności tej ściany? Czy naklejenie folii na ścianę może dać efekty zmiany koloru ściany i tym samym potwierdzić występującą wilgoć?

Jakie podjąć kolejne działania? Czy fakt, że ZBiLK nie ubezpiecza swoich mieszkań komunalnych zwalnia go z odpowiedzialności za szkody wywołane przez ich lokatorów? Czy jednak wezwać go do zapłaty? Jeśli tak to jaką kwotą? Czy muszę zrobić kosztorys, czy mogę zaproponować kwotę X, która to zakończy spór? Czy remont ściany mogę zacząć dopiero, gdy dostanę na piśmie potwierdzenie, że przyczyna zalania została zlokalizowana i usunięta? Boję się, że jak naprawię ścianę, a na ścianie znowu wyjdą purchle to robota na marne, a oni drugi raz mi z pewnością nie zapłacą.

+3
więcej

Jerzy Bogdan Zembrowski

2023-02-21

Zwracam uwagę, że nie zajmuję się beletrystyką, lecz fizyką budowli. Dziedzina ta opiera się na faktach mających związek z problemem. Zatem, nie ma znaczenia co i kto powiedział lub zrobił czy zaniechał.

Fakty są takie, że powstały mokre miejsca w murach. W kwestii odszkodowania za szkodę, to do Pana należy ubezpieczyć się od tego rodzaju i innych zdarzeń. Czy sąsiad jest ubezpieczony, to ma znaczenie tylko takie, czy sąsiad ma z czego zapłacić lub czy komornik - w razie odmowy zapłaty z wyroku sądowego - będzie mieć z czego należność ściągnąć.…

Całość tekstu dostępna dla zalogowanych.

komentarzy: 9

zdjęć: 7

Zawartość bezpłatna dla nabywców w serwisie BDB książki
"SEKRETY TWORZENIA MUROWANYCH DOMÓW BEZ BŁĘDÓW"

zaloguj się

awarie zawilgocenia zasolenia porady inwestorom