prawdy i mity

Jerzy Bogdan Zembrowski

temat nr 708-55 (aktualizacja: 2025-02-13)

czytano 389 razy

Pozwolenie na budowę, a sprawdzenie projektu

Kiedy wizytując liczne domy inwestorów - w związku z poważnymi wadami ujawnionymi podczas pierwszych miesięcy użytkowania, pytam ich o przyczynę nie poddania sprawdzeniu projektu budowlanego przed rozpoczęciem robót, zwykle widzę zdumione pytaniem miny i słyszę niemal identyczne odpowiedzi: - Przecież mój projekt uzyskał pozwolenie na budowę od urzędu, więc błędów w nim nie było, bo inaczej urząd pozwolenia by nie wydał.

Niestety, ten sam problem, a raczej niewiedzę wśród inwestorów widzi się dosłownie wszędzie - zarówno na wielu forach budowlanych w sieci, jak też w rozmowach z inwestorami. Tak samo do tego podchodzą też przyszli inwestorzy domów. W związku z tym, przybliżę to zagadnienie, by inwestorów raz na zawsze wyprowadzić z błędu.

Ponieważ nic lepiej nie przekonuje jak oficjalne stanowisko urzędu państwowego, oprę się i wręcz zacytuję stanowisko Departamentu Prawno-Organizacyjnego Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, jakie niedawno wpadło w moje ręce.

Zgodnie z art. 35 ust.1 Prawa Budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej w ramach postępowania prowadzonego w związku z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę, sprawdza:

Zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego MPZP (jeśli takowy jest) albo zgodność z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w przypadku braku MPZP).
Zgodność z wymaganiami ochrony środowiska - szczególnie z wymaganiami określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o których mowa w art. 71 ust.1 ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.
Zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami - w tym także techniczno-budowlanymi.
Kompletność projektu budowlanego.
Kompletność stosownych pozwoleń, opinii, sprawdzeń, uzgodnień i uprawnień oraz ubezpieczeń autora projektu.

To wszystko!

Jak zapowiedziałem na wstępie, cytuję dla jasności przekazu stanowisko w tej sprawie wskazanego wyżej GUNB:

"Organy administracji architektoniczno-budowlanej są uprawnione do oceny pod względem techniczno-budowlanym jedynie projektu zagospodarowania działki lub terenu, natomiast nie są upoważnione do sprawdzania rozwiązań przyjętych przez projektanta w projekcie architektoniczno-budowlanym".

Tak więc, drodzy Inwestorzy - wydane pozwolenie na budowę gwarantuje jedynie to, iż projekt sporządziła osoba uprawniona, bo mająca odpowiednie uprawnienia oraz to, że budynek będzie usytuowany zgodnie z przepisami prawnymi, a jego oddziaływanie na otoczenie nie przekroczy dopuszczalnego. Rozwiązania techniczne zawarte w projekcie architektoniczno-budowlanym czy w projekcie technicznym nie są przez urząd sprawdzane!

Kto zatem odpowiada za rozwiązania? Wyłącznie autor projektu. Odpowiada polisą ubezpieczeniową. Dlatego, urząd sprawdza czy jest ona aktualna w chwili składania projektu do urzędu. Dzięki temu, inwestor ma gwarancję, że w razie roszczeń do autora projektu, jest podstawa do uzyskania odszkodowania od ubezpieczyciela projektanta.

Tyle w kwestii formalnej, ale jest jeszcze kwestia praktyczna. Otóż, podczas budowy powołany KB nie odpowiada za błędy ani w projekcie, ani za błędy popełnione przez wykonawców. Dlaczego? Tak jest, bowiem zgodnie z prawem budowlanym KB ma obowiązek dopilnować, by roboty były zgodne z projektem technicznym oraz pozwoleniem na budowę. Za jakość robót odpowiadają wykonawcy swoją polisą ubezpieczeniową (jeśli są ubezpieczeni) albo swoim majątkiem (jeśli nie są ubezpieczeni).

Ta strona praktyczna niesie kolejne aspekty. Otóż, inwestorzy często powołują się na brak swojej wiedzy w zakresie tematów budowlanych, co jest prawdą. Bowiem, mają zupełnie inne zawody i wykształcenia. Inwestorzy zwykle stoją na stanowisku, że nie muszą się wgłębiać w zagadnienia budowlane, bo:

Zlecają wykonanie projektu osobie z uprawnieniami i doświadczeniem.
Zatrudniają KB.
Wynajmują wykonawców z doświadczeniem, a często z polecenia.

Takie przeświadczenie inwestorów skutkuje tym, że jedyną ich rolą jest wybrać odpowiadającą swoim oczekiwaniom bryłę i kolorystykę domu, zakupić działkę, zebrać potrzebne pieniądze i zatrudnić wykonawców. Czyli praktycznie dom się sam zbuduje.

Nic bardziej błędnego!

Dlaczego? Są dwa aspekty: prawny i praktyczny.

prawny

PB daje inwestorowi prawo do powołania czyli zatrudnienia INI na czas budowy. On ma ogromną władzę, bo nie tylko reprezentuje inwestora podczas całego procesu budowy, ale także ma prawo kontrolować wszystkich i wszystko podczas budowy - łącznie z kontrolą KB i wszelkich wykonawców. W razie błędów czy odstępstw od projektu lub sztuki budowlanej INI ma prawo bez uprzedzenia zatrzymać budowę, a w przypadku zagrożeń także ma obowiązek zawiadomić regionalny UNB. Oznacza to, że inwestor nie musi się znać na zagadnieniach budowlanych ani prawnych, bo może powołać INI, który właśnie się na tym wszystkim zna, a przynajmniej ma obowiązek się znać. Właśnie te zdania zwykle słyszę podczas procesów sądowych, a wręcz pytania sądów do inwestorów: - Dlaczego nie powołali INI? Czasami inwestor milczy, a czasami twierdzi, iż nie wiedział o tym. Wtedy sąd przypomina, że jest PB oraz że nieznajomość prawa nie usprawiedliwia. Tu zaznaczę, że znam przyczynę takiego stanu. Otóż, najczęściej inwestor nie zatrudnia INI, by zaoszczędzić na budowie, bo szkoda wydatku kilku czy kilkunastu tys. zł. Zwykle tacy inwestorzy zatrudniają KB typu widmo, tj. tylko do wpisania w DB, iż budową kierowali - czyli wpisania "post factum" za kilkaset zł.

praktyczny

Tu występuje kilka składowych. Pierwsza, to fakt iż na rynku mało jest rzetelnych wykonawców - są, ale w zbyt małej ilości w stosunku do budów. Rzetelny wykonawca, to taki który zwykle ma wykształcenie zawodowe, a na pewno stale się uczy i doucza. Dlaczego? By nie popełniać błędów oraz by dbać o referencji. Rzetelny wykonawca przestrzega wymagań technologicznych i nie goni za kasą za wszelką cenę. Jego głównym celem jest jak najwyższa jakość prac i zadowolenie inwestora. Niestety, mocno przeważająca większość wykonawców, to przypadkowi zawodnicy, wręcz partyzanci w zawodzie. Dla nich nie istnieje zima ani upał. Wiatry? To się zawiesi plandeki na rusztowaniach. Deszcz? To nie problem, bo w betonie też jest woda. Generalnie, albo się nie zna wymagań technologii, albo się zna, ale lekceważy w pogoni za pieniądzem. Tacy wykonawcy nie są głupi, bo w rozmowach z inwestorem czy KB chwalą się wyczynami niezliczonych już budów, gdzie "wszyscy inwestorzy zadowoleni". Łatwowierni inwestorzy zwykle się na to nabierają, zwłaszcza że wykonawca przyjeżdża autem z napisami firmowymi, a pracownicy wzorowo ubrani w uniformy robocze - choć to jest coraz rzadsze, bo uniformy kosztują.

Jest jeszcze kolejny aspekt praktyczny - najgorszy! Otóż, w razie ujawnienia się wad w budynku podczas jego użytkowania, świat się wali. Powodem jest to, iż zwykle wykonawcy w razie reklamacji zwalają winę na kogo się da: na pogodę, na wadliwe materiały, na przewrażliwienie inwestora albo uspokajają, że za jakiś czas objawy znikną, bo ponoć są typowe i tak być musi. Potem czas działa na niekorzyść inwestora, bo prawo nakazuje zgłaszać reklamacje niezwłocznie po ich ujawnieniu, co często wykorzystują adwokaci wykonawców podczas procesów sądowych. Poza tym, często inwestorzy nie zachowują formy pisemnej w reklamacjach, a opierają się na rozmowach, e-mailach czy SMS-ach.

Kiedy zawodzą pertraktacje, inwestor zleca ekspertowi zbadanie przyczyn wad, pozyskuje adwokata i kieruje sprawę do sądu o odszkodowanie czyli pokrycie kosztów usuwania wad. Właśnie od tej chwili świat się wali, bo okazuje się, że trzeba zdemontować drzwi wewnętrzne, zdemontować ściany działowe, podłogi i posadzki, zdemontować instalacje w podłodze, usunąć źródło ciepła itp. Trzeba odkopać fundamenty od wewnątrz i ... od zewnątrz. Wtedy pryska zagospodarowanie wokół domu, schody, podesty, tarasy, podjazd do garażu. Fundamenty trzeba odkopać, a co z urobkiem, gdy ogród urządzony? Ano usypuje się na teren działki albo wywozi. Meble też się wywozi, a na czas robót się wynajmuje hotel na kilka miesięcy. Wtedy okazuje się, że pozew do sądu osiąga 600 tys. zł i więcej! Dochodzą koszty ekspertyz, adwokackie i sądowe. Jest coś gorszego! Otóż, sąd w Polsce średnio toczy się 7-8 lat! Tylko sporadycznie zdarza się, że trwa 4 lata. To dotyczy pierwszej instancji. Potem często jest druga instancja, a wtedy dochodzą 2-3 lata.

Na to trzeba mieć końskie zdrowie, czas i pieniądze. Wspomniany świat się wali, gdy po wygranym po długich latach procesie okazuje się, że: projektant czmychnął za granicę, wykonawca nie ubezpieczony i bez majątku, a ten co jest to własność dzieci, żony albo pociotków, a KB znikł albo umarł. Znam takich przypadków nie kilkanaście, lecz setki!

Z tego co tu piszę wynika jedno: lepiej i taniej przeciwdziałać niż walczyć po fakcie. Czyli unikać błędów zarówno w projekcie, jak też podczas budowy. Jeśli się nie zatrudnia INI, to trzeba samemu jako tako poznać proces budowy. Jedyna droga: dać projekt do sprawdzenia specjaliście fizyki budowli, korzystać z mojej książki oraz konsultować tu w serwisie BDB wszelkie problemy: napotkane i przyszłe. Jak na dzisiaj, innej drogi nie ma!

Zdjęcie przykładowe.

adaptacje projektów błędy wykonawcze błędy projektowe budowa domu jednorodzinnego domy jednorodzinne porady architektom porady inwestorom porady inżynierom porady wykonawcom

w a r t o p r z e c z y t a ć

Regulamin korzystania z serwisu BDB

prawdy i mity

Pozwolenie na budowę, a sprawdzenie projektu

O inżynierach budownictwa i ich roli w procesach budowlanych

Niewiarygodna, ale prawdziwa renowacja niecki basenu "pod chmurką"

dom jednorodzinny parterowy murowany z poddaszem użytkowym - podlaskie

O serwisie

Newsletter

Kontakt