BDB porady budowlane i doradztwo techniczne

serwis
architektom, inżynierom, wykonawcom, inwestorom

szukaj

kontakt

zaloguj się

porady budowlane

Ane--Ta

temat nr 308-2700

czytano 191 razy

Termorenowacja bloku mieszkalnego wpisanego do gminnej ewidencji zabytków

Dzień dobry

Piszę z prośbą o przedstawienie oferty na wykonanie projektu budowlanego remontu elewacji z ociepleniem i bez ocieplenia celem przedstawienia kontroferty zarządowi naszej wspólnoty.

Osobiście też zwracam się o radę, jak właściwie należałoby postąpić planując remont i na jakich przesłankach się oprzeć oceniając opłacalność inwestycji? Jeśli o mnie chodzi, staram się patrzeć na budynek całościowo jak na zdrowy organizm. Obserwuję wiele remontów, których opłakany skutek widać już w niedługim czasie i chciałabym uniknąć błędów oraz strat finansowych (tym bardziej, że gospodarujemy pieniędzmi mieszkańców). Postanowiłam poszukać specjalisty, który mógłby nam pomóc i akurat przez przypadek natrafiłam na Pana post na fb. Jestem pod wrażeniem Pana rzetelności, wiedzy i pasji i cennej książki. Z góry przepraszam, że tak dużo piszę.

Budynek: Warszawa, 4 kondygnacje, 4 klatki, rok budowy 1950. Mur 60 cm z cegły, tynki cementowo-wapienne. Znajduje się przy ulicy wpisanej do rejestru zabytków, a sam budynek jest wpisany do gminnej ewidencji zabytków. Zał. zdjęcie elewacji frontowej.

Jestem członkiem zarządu wspólnoty, w którym panuje konflikt ze względu na odmienne zdanie co do sposobu podejmowania decyzji. Nie jesteśmy zwykle jednomyślni, a administrator dogaduje się z dwoma panami i podejmuje działania. Często poza moją zgodą i wiedzą. Nie mam zaufania do administratora, bo narzuca swoich wykonawców, narzuca remonty, a nie zajmuje się bieżącymi istotnymi naprawami, nawet tymi, które mu powierzymy.

Pomysł ocieplania wziął się z tego, że w 3-4 mieszkaniach szczytowych jest zimno. Poszła fama, że ludzie marzną, a w jednym mieszkaniu na parapecie zamarza woda w szklance. To mieszkanie szczytowe i na ostatniej kondygnacji. Tam też w szczytowym pokoju ludzie skarżą się na grzyb (który rzeczywiście jest).

Ze względu na oszczędności powstał pomysł ocieplenia ścian szczytowych. Styropianowi byłam przeciwna i w ogóle wydawało mi się to niepotrzebną inwestycją, gdyż mieszkania są ciepłe i panuje komfortowy klimat. Poszło pismo do konserwatora. Początkowo była odmowa, potem administrator uruchomił swoje wpływy i konserwator dał zgodę na ocieplenie w grubości tynku.

Następnie administrator zaaranżował spotkanie z projektantem, który miał nam doradzić co robić z budynkiem. Odradził tynki ciepłochronne ze względu na cenę i namawiał nas na piankę rezolową, która ma ponoć lepszy współczynnik przenikania ciepła, niż wełna. Wykonał również telefon do konserwatora i dogadał z nim zgodę na te 3 cm pianki.

Rozważałam ocieplenie ścian szczytowych i „odświeżenie” ścian osłonowych. Zostałam wyśmiana za pytanie o oddychanie ścian. Pomyślałam, że skoro jest grzyb w mieszkaniu, to musi być jakaś przyczyna i zamknięcie domu „w termos” nie pomoże, tylko zaszkodzi. Pan projektant stwierdził, że grzyb jest efektem przemarzania ścian i ocieplenie jest konieczne. Twierdził, że trzeba ocieplić całość, czyli skuwać tynki z całego budynku. Twierdził również, że to się bardziej opłaca. Pytałam, czy nie da się pozostałych ścian oczyścić, naprawić miejscowo i pomalować? Twierdził, że można naciągnąć na to co jest jakąś warstwę i pomalować, ale, że będzie to podobne cenowo, co skucie tynku, nałożenie pianki, siatki, otynkowanie i pomalowanie. Jakoś wydawało mi się to nielogiczne. Podał cenę za metr ocieplenia 320zł, natomiast bez ocieplenia 300zł.

Na spotkaniu była też pani, która potem zrobiła audyt remontowy. Celem nagle okazało się uzyskanie premii remontowej. Cały remont wyszedł na ponad 900tyś zł. (elewacja, strop poddasza, okna piwnicy, c.o. i inne). Oszczędności mamy 100tyś.

Budynek przeszedł w 2016 r. przegląd budowlany. Na ścianie szczytowej dawno temu odpadł tynk płatami. Wiem od starszych osób, że ok 26lat temu był remont dachu, bo dokładnie w tym miejscu przeciekał dach. Byłam z panem robiącym przegląd na dachu i dokładnie to miejsce obejrzeliśmy. Stwierdził tam nieszczelność. Pod spodem jest to mieszkanie z grzybem. Dokładnie ten róg pokoju.

Myślę, że ten grzyb jest wynikiem wilgoci w murze. Byłam w tym mieszkaniu. W pokoju brak przede wszystkim wentylacji, są szczelne okna i drzwi, mały kaloryfer. W rogu ścian szczytowych jest zabudowana szafa, która uniemożliwia ruch powietrza przy ścianach. Ponadto w tym pokoju śpią 2 os. z dzieckiem i jak sami przyznali zakręcają kaloryfer na noc. Chyba nie jest im zimno w takim razie... Zamarzająca szklanka okazała się jakąś bujdą. W pokoju jest chłodniej niż w reszcie mieszkania - tuż przy ścianie czuć chłód, ale temperatura jest ponad 23 st. Odczuwało się natomiast zaduch, wręcz parę w powietrzu. Wokół okna obecnie też zaczął rosnąć grzyb. Pożyczyłam higrometr. Wyniku nie znam na razie, ale wydaje mi się, problemem jest też kondensacja. Piętro niżej jest również chłodniej w tym pokoju, niż w pozostałej części mieszkania, ale w normie. Nie ma grzyba. W oknach są nawiewniki, ściany nie są zastawione.

Kolejne mieszkanie szczytowe z drugiej strony budynku jest ciepłe. Byłam, odczuwalnie nawet ponad 25 stopni. Starsza pani przyznała, ze w tym roku dobrze grzeją i ma stare okna i wieje jej przez szpary. Generalnie słyszę od ludzi, że jest im ciepło, a niektórym nawet bardzo ciepło i narzekają, że nie mogą zmniejszyć ogrzewania, bo nie każde mieszkanie ma termostat na grzejniku.

Wg mnie bardziej niepokojące są fundamenty, o których nikt nie mówi. Widzę wilgoć w kilku miejscach np. mokrą ścianę w piwnicy, albo takie sypiące, zmurszałe od wilgoci cegły. Zdarzyła się kałuża wody w piwnicy. Administrator twierdzi, że trzeba robić opaskę, bo jest nieszczelna, albo, że leci woda przez stare okna piwniczne. Dla mnie absurd. Co najmniej 2 razy sama odkryłam zapchane rury spustowe. Ostatnio sąsiadowi zalało piwnicę właśnie przez zapchaną rynnę.

Jest taka odnoga budynku, która leży trochę niżej poziomu gruntu. Tam w parterowym mieszkaniu też jest problem z grzybem. Na rogu budynku na dole zaczął puchnąć tynk obok rynny. Jak się okazało spust rynny poniżej gruntu też przeciekał. Nie wiadomo ile to czasu trwało. Grzyb w tym mieszkaniu ludzie zakryli płytami karton-gips. Wentylację zatkali.

Przeraża mnie brak logiki w działaniu. Po co robić nową opaskę jak za niedługo może się okazać, że trzeba izolować fundamenty? Administratorowi zależy, żeby zrobić duży remont. Nie wiem, może drugi pan z zarządu, który wtóruje administratorowi też coś z tego ma? W każdym razie ja mam wątpliwości. Wiem, że projektant ma firmę, która robi ocieplenia w piance rezolowej.

A mnie nasuwa się pytanie, czy opłaca się ocieplać, skoro są to tylko 3 cm i to po skuciu tynku? Co to da? Czy te problemy z grzybem się nie nasilą? I tak budynek nie będzie spełniał norm.

Zaprosiłam dwie niezależne ekipy budowlane. Jedną obcą, drugą znajomą. Budynek obejrzeli inżynier i majster i powiedzieli, że tynki są na tyle porządne, że nie skuwaliby tego i że 3 cm to nic nie da. Jeden z panów powiedział, że jak ocieplimy, to wentylacja musi być sprawna, a u nas kanałów wentylacyjnych się nie sprawdza wszystkich. Kłócę się o to z administratorem od dawna. Twierdzi, że obowiązek jest tylko w kuchni, bo jest gaz. A ja w pokoju na 2 piętrze czuję papierosy od sąsiada z parteru.

Poprosiłam o orientacyjne wycenienie remontu tynku, takiego najbardziej skromnego (czyszczenie, miejscowa naprawa, naciągniecie struktury silikatowej, czy mineralnej), to wyceniono na 90-110zł/m2, natomiast wersję wzmocnioną z klejem i siatką na 160-190zł/m2. Widzę więc rozbieżność z cenami przedstawionymi przez projektanta.

Co do audytu, jest zrobiony na planach sąsiedniego podobnego budynku, gdyż nasze plany administrator zagubił. Obecnie znalazłam kopie w archiwum starej administracji (czekam na ich skany) W audycie na pewno nie wzięto pod uwagę ocieplenia stropu poddasza, które jest w postaci warstwy żużlu i wełny mineralnej. W badaniach termograficznych jest informacja, że strop poddasza jest dość dobrze zaizolowany. Wskaźnik SPBT ocieplenia elewacji wynosi 27 lat i wydaje się być długi. Zauważyłam też niezgodność w rodzaju ocieplenia. W audycie jest wełna mineralna, projektant sugerował piankę rezolową.

Nie wiem jak zaplanować ten remont i od czego zacząć, żeby nie narobić szkód, a przede wszystkim, żeby to było z korzyścią dla budynku i jego mieszkańców, oczywiście najbardziej opłacalne finansowo, bo oszczędności mamy małe. Właściwie, to nie wiadomo, czy lokatorzy zgodzą się na kredyt jeśli im już przedstawimy plan działania i uchwałę do głosowania. Nie mam za bardzo partnerów do rozmowy, a moje zdanie niewiele się liczy. Potrzebuję argumentów popartych opinią specjalisty. Opinie dwóch firm, które przyprowadziłam zarządu nie przekonują.

Pan od przeglądu budowlanego parę dni temu również sugerował delikatnie, że mało opłacalne jest to planowane ocieplanie i że szkoda skuwać dobrych tynków. Myślałam, że przystaniemy na remoncie bez ocieplania, ale zarząd jednak chce porównać jaka będzie różnica w kosztach, żeby mieć argument przed właścicielami i po to potrzebuje dwóch projektów, żeby zebrać oferty z rynku i je porównać. Jakby nie można było porównać na podstawie cen średnio-rynkowych. Równie dobrze potrzebny byłby trzeci projekt, żeby sprawdzić jakie koszty będą przy tynku ciepłochronnym, położonym np. tylko na ścianach szczytowych?

Wydajemy pieniądze na kolejne badania, audyty, a nic nie pomaga w podjęciu decyzji. Administrator wysłał zapytanie ofertowe na dwa projekty z ociepleniem i bez oczywiście do tego samego projektanta i dodatkowo zaproponował nadzór nad projektantem, bo podobno zdarzają się błędy. Nadzorować miałby znajomy projektanta i administratora i miałby nam służyć radą w wyborze firmy wykonawczej, czyli wnioskuję, że moje zdanie nie będzie się liczyło, bo nie jestem fachowcem. A najlepsza firma zapewne będzie ta, której pan projektant jest współwłaścicielem. Szczerze mówiąc ręce mi opadają i nie wiem co robić.

Powiedziałam, że przedstawię ofertę niezależnego projektanta, stąd moja prośba do Pana o pomoc. Będę bardzo wdzięczna za odpowiedź i wszelkie rady.

Pozdrawiam,

Jerzy Bogdan Zembrowski

2023-07-07

To co Pani opisuje, to "samo życie".

Poznałem już kilkaset podobnych przypadków w całej Polsce. Administrator bez przygotowania zawodowego w budownictwie. Projektant bez wiedzy w zakresie fizyki budowli. Audytor - podobnie - po jakimś kursie zielony jak trawa na wiosnę. Wykonawcy udający fach…

Całość tekstu dostępna dla zalogowanych.

Zawartość bezpłatna dla nabywców w serwisie BDB książki
"SEKRETY TWORZENIA MUROWANYCH DOMÓW BEZ BŁĘDÓW"

zaloguj się

analizy cieplno-wilgotnościowe analizy optymalizacyjne audyty energetyczne budownictwo mieszkaniowe budynki zabytkowe porady inwestorom

w a r t o p r z e c z y t a ć

Regulamin korzystania z serwisu BDB

porady budowlane

Termorenowacja bloku mieszkalnego wpisanego do gminnej ewidencji zabytków

Projektowanie i wykonanie wentylacji wg zasady "tak wszyscy robią"

Niewiarygodna, ale prawdziwa renowacja niecki basenu "pod chmurką"

zespół trzech niewielkich budynków na skale - południe Szwecji

O serwisie

Newsletter

Kontakt