Niestety, ten sam problem, a raczej niewiedzę wśród inwestorów widzi się
dosłownie wszędzie - zarówno na wielu forach budowlanych w sieci, jak też w rozmowach z inwestorami.
Tak samo do tego podchodzą też przyszli inwestorzy domów. W związku z tym, przybliżę to zagadnienie,
by inwestorów raz na zawsze wyprowadzić z błędu.
Ponieważ nic lepiej nie przekonuje
jak oficjalne stanowisko urzędu państwowego, oprę się i wręcz zacytuję stanowisko Departamentu
Prawno-Organizacyjnego Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, jakie niedawno wpadło w moje
ręce.
Zgodnie z art. 35 ust.1 Prawa Budowlanego organ
administracji architektoniczno-budowlanej w ramach postępowania prowadzonego w związku z wnioskiem o
wydanie pozwolenia na budowę, sprawdza: - Zgodność projektu budowlanego z ustaleniami
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego MPZP (jeśli takowy jest) albo zgodność z decyzją o
warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w przypadku braku MPZP).
- Zgodność z wymaganiami ochrony środowiska -
szczególnie z wymaganiami określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o których mowa w
art. 71 ust.1 ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa
w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.
- Zgodność projektu zagospodarowania działki lub
terenu z przepisami - w tym także techniczno-budowlanymi.
- Kompletność projektu budowlanego.
- Kompletność stosownych pozwoleń, opinii, sprawdzeń,
uzgodnień i uprawnień oraz ubezpieczeń autora projektu.
To
wszystko!
Jak zapowiedziałem na wstępie, cytuję dla jasności przekazu stanowisko w
tej sprawie wskazanego wyżej GUNB: "Organy administracji architektoniczno-budowlanej są uprawnione do oceny pod względem
techniczno-budowlanym jedynie projektu zagospodarowania działki lub terenu, natomiast nie są
upoważnione do sprawdzania rozwiązań przyjętych przez projektanta w projekcie
architektoniczno-budowlanym".
Tak więc, drodzy Inwestorzy - wydane pozwolenie na budowę gwarantuje jedynie to, iż
projekt sporządziła osoba uprawniona, bo mająca odpowiednie uprawnienia oraz to, że budynek będzie
usytuowany zgodnie z przepisami prawnymi, a jego oddziaływanie na otoczenie nie przekroczy
dopuszczalnego. Rozwiązania techniczne zawarte w projekcie architektoniczno-budowlanym czy w
projekcie technicznym nie są przez urząd sprawdzane!
Kto zatem odpowiada za rozwiązania? Wyłącznie autor projektu.
Odpowiada polisą ubezpieczeniową. Dlatego, urząd sprawdza czy jest ona aktualna w chwili składania
projektu do urzędu. Dzięki temu, inwestor ma gwarancję, że w razie roszczeń do autora projektu, jest
podstawa do uzyskania odszkodowania od ubezpieczyciela projektanta.
Tyle w kwestii formalnej, ale jest jeszcze
kwestia praktyczna. Otóż, podczas budowy powołany KB nie odpowiada za błędy ani w projekcie, ani za
błędy popełnione przez wykonawców. Dlaczego? Tak jest, bowiem zgodnie z prawem budowlanym KB ma
obowiązek dopilnować, by roboty były zgodne z projektem technicznym oraz pozwoleniem na budowę. Za
jakość robót odpowiadają wykonawcy swoją polisą ubezpieczeniową (jeśli są ubezpieczeni) albo swoim
majątkiem (jeśli nie są ubezpieczeni).
Ta strona praktyczna niesie
kolejne aspekty. Otóż, inwestorzy często powołują się na brak swojej wiedzy w zakresie tematów
budowlanych, co jest prawdą. Bowiem, mają zupełnie inne zawody i wykształcenia. Inwestorzy zwykle
stoją na stanowisku, że nie muszą się wgłębiać w zagadnienia budowlane,
bo: - Zlecają wykonanie projektu osobie z uprawnieniami i
doświadczeniem.
- Zatrudniają KB.
- Wynajmują wykonawców z doświadczeniem, a często z polecenia.
Takie
przeświadczenie inwestorów skutkuje tym, że jedyną ich rolą jest wybrać odpowiadającą swoim
oczekiwaniom bryłę i kolorystykę domu, zakupić działkę, zebrać potrzebne pieniądze i zatrudnić
wykonawców. Czyli praktycznie dom się sam zbuduje.
Nic bardziej błędnego!
Dlaczego?
Są dwa aspekty: prawny i praktyczny.
Aspekt prawny PB daje inwestorowi prawo do powołania czyli zatrudnienia INI
na czas budowy. On ma ogromną władzę, bo nie tylko reprezentuje inwestora podczas całego procesu
budowy, ale także ma prawo kontrolować wszystkich i wszystko podczas budowy - łącznie z kontrolą KB
i wszelkich wykonawców. W razie błędów czy odstępstw od projektu lub sztuki budowlanej INI ma prawo
bez uprzedzenia zatrzymać budowę, a w przypadku zagrożeń także ma obowiązek zawiadomić regionalny
UNB. Oznacza to, że inwestor nie musi się znać na zagadnieniach budowlanych ani prawnych, bo może
powołać INI, który właśnie się na tym wszystkim zna, a przynajmniej ma obowiązek się znać. Właśnie
te zdania zwykle słyszę podczas procesów sądowych, a wręcz pytania sądów do inwestorów: - Dlaczego
nie powołali INI? Czasami inwestor milczy, a czasami twierdzi, iż nie wiedział o tym. Wtedy sąd
przypomina, że jest PB oraz że nieznajomość prawa nie usprawiedliwia. Tu zaznaczę, że znam przyczynę
takiego stanu. Otóż, najczęściej inwestor nie zatrudnia INI, by zaoszczędzić na budowie, bo szkoda
wydatku kilku czy kilkunastu tys. zł. Zwykle tacy inwestorzy zatrudniają KB typu widmo, tj. tylko do
wpisania w DB, iż budową kierowali - czyli wpisania "post factum" za kilkaset
zł.
Aspekt praktyczny Tu występuje kilka składowych. Pierwsza, to fakt iż na rynku
mało jest rzetelnych wykonawców - są, ale w zbyt małej ilości w stosunku do budów. Rzetelny
wykonawca, to taki który zwykle ma wykształcenie zawodowe, a na pewno stale się uczy i doucza.
Dlaczego? By nie popełniać błędów oraz by dbać o referencji. Rzetelny wykonawca przestrzega wymagań
technologicznych i nie goni za kasą za wszelką cenę. Jego głównym celem jest jak najwyższa jakość
prac i zadowolenie inwestora. Niestety, mocno przeważająca większość wykonawców, to przypadkowi
zawodnicy, wręcz partyzanci w zawodzie. Dla nich nie istnieje zima ani upał. Wiatry? To się zawiesi
plandeki na rusztowaniach. Deszcz? To nie problem, bo w betonie też jest woda. Generalnie, albo się
nie zna wymagań technologii, albo się zna, ale lekceważy w pogoni za pieniądzem. Tacy wykonawcy nie
są głupi, bo w rozmowach z inwestorem czy KB chwalą się wyczynami niezliczonych już budów, gdzie
"wszyscy inwestorzy zadowoleni". Łatwowierni inwestorzy zwykle się na to nabierają, zwłaszcza że
wykonawca przyjeżdża autem z napisami firmowymi, a pracownicy wzorowo ubrani w uniformy robocze -
choć to jest coraz rzadsze, bo uniformy kosztują.
Jest
jeszcze kolejny aspekt praktyczny - najgorszy! Otóż, w razie ujawnienia się wad w budynku podczas
jego użytkowania, świat się wali. Powodem jest to, iż zwykle wykonawcy w razie reklamacji zwalają
winę na kogo się da: na pogodę, na wadliwe materiały, na przewrażliwienie inwestora albo uspokajają,
że za jakiś czas objawy znikną, bo ponoć są typowe i tak być musi. Potem czas działa na niekorzyść
inwestora, bo prawo nakazuje zgłaszać reklamacje niezwłocznie po ich ujawnieniu, co często
wykorzystują adwokaci wykonawców podczas procesów sądowych. Poza tym, często inwestorzy nie
zachowują formy pisemnej w reklamacjach, a opierają się na rozmowach, e-mailach czy
SMS-ach.
Kiedy zawodzą pertraktacje,
inwestor zleca ekspertowi zbadanie przyczyn wad, pozyskuje adwokata i kieruje sprawę do sądu o
odszkodowanie czyli pokrycie kosztów usuwania wad. Właśnie od tej chwili świat się wali, bo okazuje
się, że trzeba zdemontować drzwi wewnętrzne, zdemontować ściany działowe, podłogi i posadzki,
zdemontować instalacje w podłodze, usunąć źródło ciepła itp. Trzeba odkopać fundamenty od wewnątrz i
... od zewnątrz. Wtedy pryska zagospodarowanie wokół domu, schody, podesty, tarasy, podjazd do
garażu. Fundamenty trzeba odkopać, a co z urobkiem, gdy ogród urządzony? Ano usypuje się na teren
działki albo wywozi. Meble też się wywozi, a na czas robót się wynajmuje hotel na kilka miesięcy.
Wtedy okazuje się, że pozew do sądu osiąga 600 tys. zł i więcej! Dochodzą koszty ekspertyz,
adwokackie i sądowe. Jest coś gorszego! Otóż, sąd w Polsce średnio toczy się 7-8 lat! Tylko
sporadycznie zdarza się, że trwa 4 lata. To dotyczy pierwszej instancji. Potem często jest druga
instancja, a wtedy dochodzą 2-3 lata.
Na to
trzeba mieć końskie zdrowie, czas i pieniądze. Wspomniany świat się wali, gdy po wygranym po długich
latach procesie okazuje się, że: projektant czmychnął za granicę, wykonawca nie ubezpieczony i bez
majątku, a ten co jest to własność dzieci, żony albo pociotków, a KB znikł albo umarł. Znam takich
przypadków nie kilkanaście, lecz setki!
Z tego co
tu piszę wynika jedno: lepiej i taniej przeciwdziałać niż walczyć po fakcie. Czyli unikać błędów
zarówno w projekcie, jak też podczas budowy. Jeśli się nie zatrudnia INI, to trzeba samemu jako tako
poznać proces budowy. Jedyna droga: dać projekt do sprawdzenia specjaliście fizyki budowli,
korzystać z mojej książki oraz konsultować tu w serwisie BDB wszelkie problemy: napotkane i
przyszłe. Jak na dzisiaj, innej drogi nie
ma!
|
czy wiesz że ...
YouTube
linked in
instagram
X.com
funpage