Dzień
dobry Piszę z prośbą o przedstawienie
oferty na wykonanie projektu budowlanego remontu elewacji z ociepleniem i bez ocieplenia celem
przedstawienia kontroferty
zarządowi naszej
wspólnoty.
Osobiście też zwracam się o radę,
jak właściwie należałoby postąpić planując remont i na jakich przesłankach się oprzeć oceniając
opłacalność inwestycji? Jeśli o mnie chodzi, staram się patrzeć na budynek całościowo jak na zdrowy
organizm. Obserwuję wiele remontów, których opłakany skutek widać już w niedługim czasie i
chciałabym uniknąć błędów oraz strat finansowych (tym bardziej, że gospodarujemy pieniędzmi
mieszkańców). Postanowiłam poszukać specjalisty, który mógłby nam pomóc i akurat przez przypadek
natrafiłam na Pana post na fb. Jestem pod wrażeniem Pana rzetelności, wiedzy i pasji i cennej
książki. Z góry przepraszam, że tak dużo piszę.
Budynek: Warszawa, 4 kondygnacje, 4 klatki, rok
budowy 1950. Mur 60 cm z cegły, tynki cementowo-wapienne. Znajduje się przy ulicy wpisanej do
rejestru zabytków, a sam budynek jest wpisany do gminnej ewidencji zabytków. Zał. zdjęcie elewacji
frontowej.
Jestem członkiem zarządu wspólnoty, w którym panuje konflikt ze względu na
odmienne zdanie co do sposobu podejmowania decyzji. Nie jesteśmy zwykle jednomyślni, a administrator
dogaduje się z dwoma panami i podejmuje działania. Często poza moją zgodą i wiedzą. Nie mam zaufania
do administratora, bo narzuca swoich wykonawców, narzuca remonty, a nie zajmuje się bieżącymi
istotnymi naprawami, nawet tymi, które mu powierzymy.
Pomysł ocieplania wziął się z tego, że w 3-4 mieszkaniach szczytowych jest zimno.
Poszła fama, że ludzie marzną, a w jednym mieszkaniu na parapecie zamarza woda w szklance. To
mieszkanie szczytowe i na ostatniej kondygnacji. Tam też w szczytowym pokoju ludzie skarżą się na
grzyb (który rzeczywiście jest).
Ze względu na oszczędności powstał pomysł ocieplenia ścian szczytowych.
Styropianowi byłam przeciwna i w ogóle wydawało mi się to niepotrzebną inwestycją, gdyż mieszkania
są ciepłe i panuje komfortowy klimat. Poszło pismo do konserwatora. Początkowo była odmowa, potem
administrator uruchomił swoje wpływy i konserwator dał zgodę na ocieplenie w grubości
tynku.
Następnie administrator
zaaranżował spotkanie z projektantem, który miał nam doradzić co robić z budynkiem. Odradził tynki
ciepłochronne ze względu na cenę i namawiał nas na piankę rezolową, która ma ponoć lepszy
współczynnik przenikania ciepła, niż wełna. Wykonał również telefon do konserwatora i dogadał z nim
zgodę na te 3 cm pianki.
Rozważałam ocieplenie ścian
szczytowych i „odświeżenie” ścian osłonowych. Zostałam wyśmiana za pytanie o oddychanie ścian.
Pomyślałam, że skoro jest grzyb w mieszkaniu, to musi być jakaś przyczyna i zamknięcie domu „w
termos” nie pomoże, tylko zaszkodzi. Pan projektant stwierdził, że grzyb jest efektem przemarzania
ścian i ocieplenie jest konieczne. Twierdził, że trzeba ocieplić całość, czyli skuwać tynki z całego
budynku. Twierdził również, że to się bardziej opłaca. Pytałam, czy nie da się pozostałych ścian
oczyścić, naprawić miejscowo i pomalować? Twierdził, że można naciągnąć na to co jest jakąś warstwę
i pomalować, ale, że będzie to podobne cenowo, co skucie tynku, nałożenie pianki, siatki,
otynkowanie i pomalowanie. Jakoś wydawało mi się to nielogiczne. Podał cenę za metr ocieplenia
320zł, natomiast bez ocieplenia 300zł.
Na spotkaniu była też pani, która potem zrobiła audyt remontowy. Celem nagle
okazało się uzyskanie premii remontowej. Cały remont wyszedł na ponad 900tyś zł. (elewacja, strop
poddasza, okna piwnicy, c.o. i inne). Oszczędności mamy 100tyś.
Budynek przeszedł w 2016 r. przegląd budowlany. Na ścianie szczytowej dawno temu
odpadł tynk płatami. Wiem od starszych osób, że ok 26lat temu był remont dachu, bo dokładnie w tym
miejscu przeciekał dach. Byłam z panem robiącym przegląd na dachu i dokładnie to miejsce
obejrzeliśmy. Stwierdził tam nieszczelność. Pod spodem jest to mieszkanie z grzybem. Dokładnie ten
róg pokoju.
Myślę, że ten grzyb jest wynikiem
wilgoci w murze. Byłam w tym mieszkaniu. W pokoju brak przede wszystkim wentylacji, są szczelne okna
i drzwi, mały kaloryfer. W rogu ścian szczytowych jest zabudowana szafa, która uniemożliwia ruch
powietrza przy ścianach. Ponadto w tym pokoju śpią 2 os. z dzieckiem i jak sami przyznali zakręcają
kaloryfer na noc. Chyba nie jest im zimno w takim razie... Zamarzająca szklanka okazała się jakąś
bujdą. W pokoju jest chłodniej niż w reszcie mieszkania - tuż przy ścianie czuć chłód, ale
temperatura jest ponad 23 st. Odczuwało się natomiast zaduch, wręcz parę w powietrzu. Wokół okna
obecnie też zaczął rosnąć grzyb. Pożyczyłam higrometr. Wyniku nie znam na razie, ale wydaje mi się,
problemem jest też kondensacja. Piętro niżej jest również chłodniej w tym pokoju, niż w pozostałej
części mieszkania, ale w normie. Nie ma grzyba. W oknach są nawiewniki, ściany nie są
zastawione.
Kolejne mieszkanie szczytowe z drugiej strony budynku jest ciepłe. Byłam,
odczuwalnie nawet ponad 25 stopni. Starsza pani przyznała, ze w tym roku dobrze grzeją i ma stare
okna i wieje jej przez szpary. Generalnie słyszę od ludzi, że jest im ciepło, a niektórym nawet
bardzo ciepło i narzekają, że nie mogą zmniejszyć ogrzewania, bo nie każde mieszkanie ma termostat
na grzejniku.
Wg mnie bardziej niepokojące są
fundamenty, o których nikt nie mówi. Widzę wilgoć w kilku miejscach np. mokrą ścianę w piwnicy, albo
takie sypiące, zmurszałe od wilgoci cegły. Zdarzyła się kałuża wody w piwnicy. Administrator
twierdzi, że trzeba robić opaskę, bo jest nieszczelna, albo, że leci woda przez stare okna
piwniczne. Dla mnie absurd. Co najmniej 2 razy sama odkryłam zapchane rury spustowe. Ostatnio
sąsiadowi zalało piwnicę właśnie przez zapchaną rynnę.
Jest taka odnoga budynku, która leży trochę
niżej poziomu gruntu. Tam w parterowym mieszkaniu też jest problem z grzybem. Na rogu budynku na
dole zaczął puchnąć tynk obok rynny. Jak się okazało spust rynny poniżej gruntu też przeciekał. Nie
wiadomo ile to czasu trwało. Grzyb w tym mieszkaniu ludzie zakryli płytami karton-gips. Wentylację
zatkali.
Przeraża mnie brak logiki w
działaniu. Po co robić nową opaskę jak za niedługo może się okazać, że trzeba izolować fundamenty?
Administratorowi zależy, żeby zrobić duży remont. Nie wiem, może drugi pan z zarządu, który wtóruje
administratorowi też coś z tego ma? W każdym razie ja mam wątpliwości. Wiem, że projektant ma firmę,
która robi ocieplenia w piance rezolowej.
A mnie nasuwa się pytanie, czy opłaca się ocieplać, skoro są to tylko 3 cm i to po
skuciu tynku? Co to da? Czy te problemy z grzybem się nie nasilą? I tak budynek nie będzie spełniał
norm.
Zaprosiłam dwie niezależne ekipy
budowlane. Jedną obcą, drugą znajomą. Budynek obejrzeli inżynier i majster i powiedzieli, że tynki
są na tyle porządne, że nie skuwaliby tego i że 3 cm to nic nie da. Jeden z panów powiedział, że jak
ocieplimy, to wentylacja musi być sprawna, a u nas kanałów wentylacyjnych się nie sprawdza
wszystkich. Kłócę się o to z administratorem od dawna. Twierdzi, że obowiązek jest tylko w kuchni,
bo jest gaz. A ja w pokoju na 2 piętrze czuję papierosy od sąsiada z parteru.
Poprosiłam o orientacyjne wycenienie remontu tynku, takiego najbardziej skromnego
(czyszczenie, miejscowa naprawa, naciągniecie struktury silikatowej, czy mineralnej), to wyceniono
na 90-110zł/m2, natomiast wersję wzmocnioną z klejem i siatką na 160-190zł/m2. Widzę więc
rozbieżność z cenami przedstawionymi przez projektanta.
Co do audytu, jest zrobiony na planach sąsiedniego podobnego budynku, gdyż nasze
plany administrator zagubił. Obecnie znalazłam kopie w archiwum starej administracji (czekam na ich
skany) W audycie na pewno nie wzięto pod uwagę ocieplenia stropu poddasza, które jest w postaci
warstwy żużlu i wełny mineralnej. W badaniach termograficznych jest informacja, że strop poddasza
jest dość dobrze zaizolowany. Wskaźnik SPBT ocieplenia elewacji wynosi 27 lat i wydaje się być
długi. Zauważyłam też niezgodność w rodzaju ocieplenia. W audycie jest wełna mineralna, projektant
sugerował piankę rezolową.
Nie wiem jak zaplanować ten
remont i od czego zacząć, żeby nie narobić szkód, a przede wszystkim, żeby to było z korzyścią dla
budynku i jego mieszkańców, oczywiście najbardziej opłacalne finansowo, bo oszczędności mamy małe.
Właściwie, to nie wiadomo, czy lokatorzy zgodzą się na kredyt jeśli im już przedstawimy plan
działania i uchwałę do głosowania. Nie mam za bardzo partnerów do rozmowy, a moje zdanie niewiele
się liczy. Potrzebuję argumentów popartych opinią specjalisty. Opinie dwóch firm, które
przyprowadziłam zarządu nie przekonują.
Pan od
przeglądu budowlanego parę dni temu również sugerował delikatnie, że mało opłacalne jest to
planowane ocieplanie i że szkoda skuwać dobrych tynków. Myślałam, że przystaniemy na remoncie bez
ocieplania, ale zarząd jednak chce porównać jaka będzie różnica w kosztach, żeby mieć argument przed
właścicielami i po to potrzebuje dwóch projektów, żeby zebrać oferty z rynku i je porównać. Jakby
nie można było porównać na podstawie cen średnio-rynkowych. Równie dobrze potrzebny byłby trzeci
projekt, żeby sprawdzić jakie koszty będą przy tynku ciepłochronnym, położonym np. tylko na ścianach
szczytowych?
Wydajemy pieniądze na kolejne
badania, audyty, a nic nie pomaga w podjęciu decyzji. Administrator wysłał zapytanie ofertowe na dwa
projekty z ociepleniem i bez oczywiście do tego samego projektanta i dodatkowo zaproponował nadzór
nad projektantem, bo podobno zdarzają się błędy. Nadzorować miałby znajomy projektanta i
administratora i miałby nam służyć radą w wyborze firmy wykonawczej, czyli wnioskuję, że moje zdanie
nie będzie się liczyło, bo nie jestem fachowcem. A najlepsza firma zapewne będzie ta, której pan
projektant jest współwłaścicielem. Szczerze mówiąc ręce mi opadają i nie wiem co
robić.
Powiedziałam, że przedstawię
ofertę niezależnego projektanta, stąd moja prośba do Pana o pomoc. Będę bardzo wdzięczna za odpowiedź i wszelkie rady.
Pozdrawiam,
|
Problemy techniczne w budownictwie zabytkowym zawsze należą do
trudnych. Rozwiązania muszą możliwie najmniej ingerować w istniejącą materię obiektu, ...
Powierzchnia użytkowa:
303,9 m2Garaż + pomieszczenie techniczne: 46,3 m2Kubatura brutto: 1426 m3Stropodach ze
spadkiem 15° niewentylowanyWentylacja mecha...
linked in
instagram
funpage