Wydawało się, że sprawa prosta
i znana od dziesiątek lat. Zalanie mieszkania przez sąsiada. Niestety zetknąłem się z bezmyślnością
i dyletanctwem inspektora technicznego i jego „kolegami”. Ale od
początku.
Wynajmuję
moje mieszkanie, które mieści się na I-piętrze kamienicy nr1. Na moje nieszczęście osoba wynajmująca
pokój nie zwróciła uwagi na pojawienie się objawów zalania (liczne purchle, bąble i odparzenia tynku
- zdjęcia). Może dlatego, że wystąpiły tuż za łóżkiem. Wobec powyższego dokładnie nie wiem, kiedy
pojawiły się pierwsze objawy. Dopiero jak sprzątałem pokój po wyprowadzce lokatora (15.09.2023)
zauważyłem je.
Purchle występują na fragmencie jednej ze ścian małego pokoju. Ściana gr. 38cm jest
skrajną (nie zewnętrzną) ścianą mojej kamienicy nr1. Do tej ściany przylega też skrajna (nie
zewnętrzna) ściana kamienicy nr2, gdzie mieści się mieszkanie sąsiada (potencjalnego sprawcy
zalania). Obie ściany, stanowią więc granicę pomiędzy kamienicami. Niestety nie wiem, czy pomiędzy
nimi jest jeszcze jakaś dylatacja czy mają ze sobą bezpośredni kontakt. Do przedmiotowej ściany od
strony mojego mieszkania przylega pokój, natomiast po stronie sąsiada na I piętrze znajduje się
kuchnia. W kuchni, na tej ścianie, jest zlewozmywak, pralka i cała instalacja wodno-kanalizacyjna.
Potwierdza to dokumentacja archiwum państwowego (zdjęcia) jak i wizja lokalna obu mieszkań.
Pod moim
mieszkaniem znajduje się również mieszkanie o takim samym rozkładzie pomieszczeń tzn. pod moim
pokojem jest również pokój mieszkalny. Natomiast pod mieszkaniem sąsiada-sprawcy jest prześwit
bramowy łączący wejście od głównej ulicy do podwórka-oficyny (tutaj stoją śmietniki).
Może ważne
spostrzeżenie. Podłoga mieszkania sąsiada-sprawcy jest podniesiona w stosunku do mojej o około
80-100cm (zdjęcia). Znaczy to, że te 80-100cm wysokości mojej ściany styka się z zewnętrznym
powietrzem prześwitu bramowego (jakby ten fragment jest ścianą
zewnętrzną).
Dnia
12.10.2022 wezwałem inspektora technicznego naszego zarządcy. Pooglądał, podrapał się w głowę,
porobił mądre miny do swojej niewiedzy i ustalił, że umówi się na wizję lokalną mieszkania
sąsiada-sprawcy kamienicy nr2. Poprosiłem o poinformowanie mnie o terminie wizyty u sąsiada, bo chcę
uczestniczyć na tym spotkaniu. Po wyjściu z mieszkania pytam inspektora:
- Ja: co miała na celu
ta wizyta, skoro nie robił Pan żadnych notatek, zdjęć, pomiarów.
- On: Panie, wystarczy mi co
zobaczyłem.
- Ja:
zdjęcia sam porobiłem i wyśle Panu, bo pamięć ludzka jest zawodna, a resztę wniosków niech Pan sam
wyciągnie.
Jestem
załamany taką ignorancją i dyletanctwem inżynierów z uprawnieniami
:-(
Złapanie
kontaktu z lokatorem-winowajcą zajęło zarządcy 1 miesiąc. W międzyczasie inspektor był u niego w
mieszkaniu. Poinformował mnie jedynie, że z lokatorem jest trudny kontakt, bo wszystkiego się
zapiera i do niczego nie przyznaje.
Zażądałem
wizji lokalnej z moim udziałem i ustalenia do tego czasu jaki jest stan prawny tego lokalu, kto jest
właścicielem i przygotowanie polisy ubezpieczeniowej przez lokatora-sprawcę.
Wizja lokalu
u sąsiada odbyła się 1 miesiąc później tj. 09.11.2022. Okazało się, że mieszkanie jest komunalne,
lokator to taka biedna pijaczyna. ZBiLK (do niego należy przedmiotowy lokal) podobno nie ubezpiecza
poszczególny lokali tylko ma ogólne ubezpieczenie kamienicy (części wspólnych). Na przedmiotowej
ścianie w jego kuchni znajduje się zlew kuchenny, obok pralka i na całej ścianie biegną instalacje
wodno-kanalizacyjne, a przy kominie biegnie pion kanalizacyjny. Niestety całość instalacji jest albo
zabudowana, albo zastawiona szafkami w których walają się butelki po piwie i wódce. Pralki też nie
dało się odsunąć, bo na niej były stosy butelek po piwie i wódce. Rozmowa z lokatorem
bezprzedmiotowa. Informacje do niego nie docierają.
- Ja: miałeś Pan przygotować całą ścianę do
wizji lokalnej?
- On: nie potrzeba, bo mam sucho.
- Ja: na jakiej podstawie Pan tak
twierdzisz, skoro nie można dostać się do ściany z instalacjami?
- On: widać, że jest sucho.
-
Ja: jak masz Pan przeciek i glazurę na ścianie, to woda, chcąc odparować szuka łatwiejszej drogi
przez materiały porowate jak tynki i farby, a nie przez glazurę, która jest nienasiąkliwa i słabo
przepuszczalna.
- On: to Pan tak twierdzisz. Możesz sobie Pan gadać głupoty, a ja mam sucho i nie
mój problem.
Na tym
skończyłem "dialog", bo szkoda mojego zdrowia. Zajrzałem jeszcze do pomieszczenia obok, gdzie mieści
się łazienka. Poinformowałem go, że również tam jest zła sytuacja ze szczelnością np. brak silikonu
wokół brodzika prysznica i liczne ubytki w glazurze na ścianie. Na tym skończyła się wizyta.
Wychodząc z
kamienicy zauważyłem, że mieszkanie sąsiada-sprawcy znajduje się nad stropem prześwitu bramowego
kamienicy nr2. Prześwit ten występuje pod całą długością jego mieszkania od frontu do podwórka
oficyny. Prześwit służy do wywozu śmietników stojących na podwórku oficyny. Tknęło mnie, żeby
obejrzeć narożnik na styku ściany i sufitu bramy. Okazało się, że jest tam niewielka brązowa plama
pod kuchnią tego sąsiada.
Po wizycie
zażądałem od mojego zarządcy, aby w trybie pilnym napisał pismo do ZBiLK celem podjęcia
natychmiastowych kroków w celu znalezienia i wyeliminowania przyczyn zalewania, a tym samym
powstrzymania degradacji mojej substancji mieszkaniowej jak również części wspólnych nieruchomości.
Pismo do ZBiLK zostało wysłane 15.11.2022. Dnia 28.11.2022 wpłynęła odpowiedź od ZBiLK, w
którejzobowiązuje lokatora do natychmiastowego zlokalizowania i usunięcia nieszczelności na
instalacji wodno-kanalizacyjnej. Niestety do dnia dzisiejszego tj. do dnia 22.02.2023 nie otrzymałem
informacji, czy przyczyna zalania została zlokalizowane i
usunięta.
W
międzyczasie inspektor techniczny z ramienia mojego zarządcy zadzwonił i poprosił o kolejną
wizytację mojego lokalu.
- Pytam przez telefon: Po co kolejna wizyta? Ja mam tam lokatora na
pokoju i nie mogę ciągle go nachodzić.
- On: Muszę coś sprawdzić i mam kolegę, który coś
pomierzy.
- Ja: Ostatnio jak Panu zwróciłem uwagę, że nic Pan nie notujesz i nie mierzysz to się
Pan obruszyłeś, a teraz nagle coś …?
W końcu uzgodniliśmy kolejną wizytę na dzień 08.02.2023.
Panowie we
dwóch przyszli. Kolega inspektora chyba ważna persona. Szkła okularów jak denka od słoików,
inspektor przy nim jakiś taki niegadatliwy, otwiera przed nim drzwi itd. Wchodzimy do pokoju,
stajemy przed przedmiotową ścianą no i czekam. Autorytet wyciąga jakiś przedmiot z kieszeni, potem z
woreczka. Mówię sobie – może wreszcie ktoś, coś … Zaczyna zadawać pytania:
- On: kiedy remont był
robiony?
- Ja: około 10-12 lat temu.
- On: bo wie Pan, tutaj powinien być tynk renowacyjny i
podaje mi jakąś nazwę handlową … bo wie Pan one mają większą porowatość i wówczas to by Panu to się
nie stało co się stało, a tak to ma Pan tynk gipsowy i farba …
- Ja: ale przez 10-12 lat problemu
nie było to chyba Pana diagnoza jest błędna. Poza tym tynki renowacyjne stosuje się chyba zupełnie w
innym celu …!?”
- On: ale teraz żeby to naprawić i nie mieć problemów to trzeba to zastosować +
farba o małym oprze dla wilgoci …”
- Ja widzę, że coś mu dzwoni to dopytuję: chodzi Panu o farbę
o mały oporze dyfuzyjnym wobec pary wodnej …? A jaki powinna mieć ten opór …”
-On: no taki, żeby
łatwo wysychało.
- Ja: proszę Pana. Na jakiej podstawie doradza Pan mi technologie. Najpierw
trzeba ustalić przyczynę zawilgocenia, potem ją wyeliminować, a potem przywrócić stan pierwotny, a
nie stosować technologię tuszujące zalewanie ściany.
Małym przyrządem z wystającym u góry
trzpieniem, zakończonym taką kulką zaczął coś mierzyć. Przyłożył tę kulkę do ściany w miejscu
purchla, potem na wysokości +/- 80-100cm w miejscu nieuszkodzonego tynku i zakończył. Oczywiście nie
robił żadnych notatek no bo po co!?
- Ja: Czy to jest wilgotnościomierz?
- On: Tak.
- Ja:
Co Panu wyszło z tych 2-3 pomiarów?
- On: Nie ma dużej różnicy w wilgotności w miejscu
uszkodzenia i powyżej.
- Ja: To znaczy jakie są wyniki?
- On: w normie.
Myślę sobie.
Kolejny dyletant …
- Ja: O czym to świadczy?
- On: że już Panu nie zamaka …
- Ja: Czy Pan
tak na serio …? Proszę mi powiedzieć w takim razie jakie są Pana wnioski? Czy to jest może
podciąganie kapilarne?
- On: no … chyba nie bo są widoczne poziome przerwy między pasami purchli,
a tak to byłoby równomiernie zawilgocone. To chyba zła wentylacja i zastawiona ściana łóżkiem.
-
Ja: Proszę Pana. Wentylacja i układ mebli są takie same od 30 lat. Poza tym łóżko jest ażurowe, a
obok łóżka stoi szafa i tam za nią nie ma purchli. Poza tym obok na tej samej ścianie jest garderoba
z zamykaną szafą komandor. Tam też jest wszystko zastawione i tam nie ma takiej sytuacji.
- On:
tak, ale tu w pokoju mieszkają ludzie, oddychają itd. …
- Ja: Bzdury Pan opowiadasz. To jest
pokój i tutaj zawsze mieszkali ludzie. Poza tym na tej samej ścianie w pokoju obok też mieszkają
ludzie. Mają na ścianie szafy, łóżko i tam nie ma problemu z wilgocią. Jak to Pan
wytłumaczy?
Cisza …
Ta rozmowa trwała jeszcze jakieś 10 min i nie będę jej przytaczał, bo jest mi wstyd, że
musiałem wysłuchiwać i tłumaczyć dwóm inżynierom z uprawnieniami rzeczy jasne i oczywiste, które
powinni mieć w małym paluszku. Jedynie padły pomysły o tzw. „przemarzaniu
ściany”.
Po wizycie,
żeby nie zapomnieć, zrobiłem sobie małe podsumowanie tego co usłyszałem i zapamiętałem z rozmowy.
Wnioski jakie na głos wypowiadali (oczywiście nic na piśmie):
• Wykluczone podciąganie kapilarne
(brak ciągłości purchli i brak ciągłości podciągania (fragment tynku zdrowego pomiędzy dwoma
poziomymi pasami purchli). Dodatkowo podciąganie kapilarne na wysokość +/-8m mało
prawdopodobne.
• Mało prawdopodobna choć nie wykluczona kondensacja pary wodnej na fragmencie
mojej ściany stykającej się na fragmencie z zewnętrznym powietrzem (różnica poziomów podłóg obu
kamienic). Ewentualne przemarzanie (czyt. widoczne purchle), byłyby widoczne na całej długości
ściany mieszkania (od frontu do podwórka oficyny). Taka sytuacja nie występuje. Purchle tylko na
ścianie jednego pokoju i to na szerokości 80-100cm i wysokości od posadzki 40-50cm.
• Jedyne
instalacje wodno-kanalizacyjne, pion kanalizacyjny, pralka i zlewozmywak znajdują się tylko na
przedmiotowej ścianie w mieszkaniu sąsiada na I-piętrze. Jest to jedyne źródło wody, a co za tym
idzie prawdopodobna przyczyna zalania ściany graniczącej z moim mieszkaniem.
• Dodatkowym
argumentem świadczącym o zalaniu tej ściany przez sąsiada-sprawcę jest fakt, że od strony prześwitu
bramowego, na połączeniu sufitu i ściany występuje zaciek dokładnie w miejscu kuchni lokatora
(sprawcy zalania).
Pomiarów
wilgotności ściany w moim mieszkaniu nie znam, bo notatek nikt nie robił.
Mam
możliwość wypożyczyć wilgotnościomierz rezystancyjny, ale prosiłbym o wskazówki jak, co i gdzie
pomierzyć. Ile tych pomiarów, w jakich odległościach i w jakich okresach? Czy taki wilgotnościomierz
można jakkolwiek sprawdzić, czy pokazuje dobre wartości. Nie mam wzorca z Sevres pod Paryżem, żeby
porównać wyniki, ale może zna Pan domowe sposoby, aby sprawdzić na jakiś dostępnych materiałach
budowlanych (cegła, tynk, drewno)? Może przejść się do pierwszego lepszego z brzegu składu
budowlanego i tam dokonać pomiarów? Jakie to powinny być wówczas wartości? Czy są domowe sposoby na
sprawdzenie wilgotności tej ściany? Czy naklejenie folii na ścianę może dać efekty zmiany koloru
ściany i tym samym potwierdzić występującą wilgoć?
Jakie podjąć kolejne działania? Czy fakt, że ZBiLK nie
ubezpiecza swoich mieszkań komunalnych zwalnia go z odpowiedzialności za szkody wywołane przez ich
lokatorów? Czy jednak wezwać go do zapłaty? Jeśli tak to jaką kwotą? Czy muszę zrobić kosztorys, czy
mogę zaproponować kwotę X, która to zakończy spór? Czy remont ściany mogę zacząć dopiero, gdy
dostanę na piśmie potwierdzenie, że przyczyna zalania została zlokalizowana i usunięta? Boję się, że
jak naprawię ścianę, a na ścianie znowu wyjdą purchle to robota na marne, a oni drugi raz mi z
pewnością nie zapłacą.
|
W przypadku, gdy mamy posadzkę starego typu, tj. z lastrico,
łatwo można zamienić ją na nowoczesną posadzkę - przyciągającą oko. Jeśli sytuacja teg...
- dom parterowy w
kształcie litery L- posadowiony na płycie fundamentowej (bez XPS pod spodem, z betonem
napowietrzonym jako podkład), 25cm płyty, stal ...
linked in
instagram
funpage